E’ nullo l’accertamento catastale di un immobile con rettifica dalla cat. A/2 alla cat. A/1 senza una specifica prova e motivazione da parte del Fisco.
In data 18.12.2018 l’Agenzia delle Entrate – Ufficio Provinciale di Roma – Territorio notificava un avviso di accertamento catastale ad una contribuente, con riguardo al suo appartamento sito in Roma, quartiere Parioli.
In particolare, l’Agenzia delle Entrate, sulla scorta di una motivazione generica e stereotipata (asserita migliorata qualità del contesto urbano, asserito posizionamento dell’immobile e asserito apprezzamento del mercato immobiliare), aveva arbitrariamente e senza alcun preventivo sopralluogo modificato la categoria catastale del cespite, originariamente classificato in Cat. A/2, classe 3, accertando la nuova Cat. A/1, classe 4, con un conseguente aumento della rendita catastale passata da € 1.745,62 ad € 3.457,68.
Il riclassamento era avvenuto – al pari di tanti altri similari a Roma – con il riferimento alla generale necessità di aumentare le rendite catastali degli immobili della Capitale, in applicazione dell’art. 1, comma 335, legge n. 311/2004.
La contribuente proponeva quindi ricorso alla CTP di Roma, allegando anche documentazione fotografica e catastale afferente all’immobile e all’intero palazzo, nonché una relazione peritale, il tutto al fine di dimostrare: a) l’omessa motivazione e prova da parte dell’Ufficio del contestato riclassamento del cespite in Cat. A/1; b) nel merito, la congruità della cat. Cat. A/2 già posseduta da tempo dall’appartamento, e l’insussistenza dei requisiti per classificare il bene in Cat. A/1.
La contribuente vinceva il giudizio di primo grado, ma l’Ufficio insisteva con la propria pretesa proponendo appello alla Corte di Giustizia di II grado Roma che, con la sentenza n. 2472/2023, emessa in un giudizio patrocinato dallo scrivente avvocato tributarista di Roma Giuseppe Marino (per scaricare il testo, cliccare su questo link), ha respinto l’appello erariale con corposa condanna alle spese di lite in favore della contribuente, giudicando il caso con le seguenti parole:
“A fronte di una norma che identifica in modo astratto i presupposti per l’identificazione delle microzone “anomale” e per la determinazione quantitativa della rispettiva “anomalia”, l’Amministrazione finanziaria deve assolvere, secondo la regola generale, l’onere di dedurre e provare la sussistenza in fatto dei medesimi presupposti; ma preliminarmente ha l’onere di dichiarare in modo preciso e specifico quale sia l’interpretazione applicativa della normativa da essa concretamente adottata, perché́ solo così il contribuente è posto in grado di verificare ed eventualmente contestare o riconoscere la legittimità̀, in diritto e in fatto, dell’operato dell’Amministrazione. E la Corte costituzionale, nel convalidare la legittimità̀ del peculiare strumento introdotto con la legge finanziaria 2005, (C. cost, 1° dicembre 2017, n. 249), afferma che l’obbligo della motivazione in considerazione del carattere “diffuso” dell’operazione, deve essere assolto in maniera rigorosa in modo tale da porre il contribuente in condizione di conoscere le concrete ragioni che giustificano il provvedimento (p.7.3).
Di conseguenza, non può ritenersi congruamente motivato il provvedimento di riclassamento che faccia esclusivamente riferimento, come nel caso in esame, in termini sintetici e quindi generici al rapporto tra il valore di mercato ed il valore catastale nella microzona considerata rispetto all’analogo rapporto sussistente nell’insieme delle microzone comunali, e al relativo scostamento ed ai provvedimenti amministrativi a fondamento del riclassamento, senza specificare le fonti, i modi e i criteri con cui questi dati sono stati ricavati ed elaborati (Cass. n. 3156 del 17/02/2015; Cass. n. 22900 del 29/09/2017; Cass. n. 10403/2019; Cass. n. 19990/2019; Cass. 23047/2019; Cass. 34603/2019).
3. Per quanto riguarda il parametro costituito dal valore medio di mercato delle unità immobiliari comprese nella singola microzona, l’amministrazione avrebbe dovuto specificare e documentare con precisione quali dati sono stati utilizzati ed in quale modo ne è stata effettuata la rilevazione e l’elaborazione per determinare il valore medio. La norma non fornisce infatti alcuna specificazione al riguardo né appare sufficiente a tal fine il richiamo al regolamento di cui al D.P.R. 138 del 1998, ovvero al comma 339 del medesimo articolo. Al fine di consentire al contribuente il controllo sulla legittimità dell’operato dell’amministrazione, così come non è sufficiente il mero richiamo ai termini generici impiegati dalla norma neppure è sufficiente la mera indicazione in cifra dei risultati, ma era necessario che l’amministrazione finanziaria avesse dato conto in modo chiaro e specifico dei metodi con cui sono stati ottenuti tali risultati, dei criteri impiegati e delle tecniche statistiche applicate oltre che della attendibilità dei dati di fatto sui quali si è basata l’elaborazione statistica.
Ai fini dell’individuazione del valore medio di mercato della singola microzona, poiché l’ente ha fatto ricorso oltre che alla rilevazione documentata dei dati reali – quali i prezzi delle compravendite e delle locazioni, anche (oppure in luogo ovvero in aggiunta e integrazione di essi) a fattori indiziari e inferenziali (urbanistici, ambientali o simili ovvero riguardanti le variazioni delle preferenze della clientela) dai quali siano stati inferiti componenti di maggior valorizzazione economica delle unità immobiliari comprese nella microzona, aveva l’onere di specificare con precisione e di provare la sussistenza e l’efficacia di tali condizioni fattuali e la correttezza del metodo inferenziale adottato”.
La sentenza merita un plauso per chiarezza e per aver fatto giustizia sostanziale – giuridica e morale – in favore della contribuente.
Avv. Giuseppe Marino – avvocato tributarista, cassazionista
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