Si segnala un’interessante sentenza della Cassazione (n. 11800/2024) sull’annosa questione della tassabilità della plusvalenza derivante dalla cessione di un terreno su cui insiste un fabbricato da demolire.
Sul punto la Corte ha precisato che “in materia di imposta sui redditi, come risulta dal tenore degli artt. 81, comma 1, lett. b) (ora 67) e 16 (ora 17), comma 1, lett. g) bis, del d.P.R. n. 917 del 1986, sono soggette a tassazione separata, quali “redditi diversi”, le “plusvalenze realizzate a seguito di cessioni a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione”, e non anche di terreni sui quali insiste un fabbricato e quindi, già edificati. Ciò vale anche qualora l’alienante abbia presentato domanda di concessione edilizia per la demolizione e ricostruzione dell’immobile e, successivamente alla compravendita, l’acquirente abbia richiesto la voltura nominativa dell’istanza, in quanto la “ratio” ispiratrice del citato art. 81 tende ad assoggettare ad imposizione la plusvalenza che trovi origine non da un’attività produttiva del proprietario o possessore ma dall’avvenuta destinazione edificatoria del terreno in sede di pianificazione urbanistica”, Cass. sez. VI-V, 23.1.2018, n. 1674 (conf. Cass. sez. V, 9.7.2014, n. 15629); e, in materia affine, non si è mancato di specificare che “in tema di Corte di Cassazione – copia non ufficiale 25 – 21254-2017 – 03/04/2024 MMF imposta di registro, va escluso che la compravendita di un fabbricato possa riqualificarsi, ai sensi dell’art. 20 del d.P.R. 131 del 1986, come vendita di area edificabile, non potendosi dare rilievo all’intenzione delle parti di demolirlo per costruirne, successivamente, uno nuovo, dovendo l’ente impositore limitare la propria valutazione al contenuto testuale dell’atto tassato”, Cass. sez. V, 30.12.2021, n. 37416. …[…]…. Inoltre, con riferimento alla vendita di un terreno edificato, che presenti però un’ulteriore potenzialità edificatoria, non si è mancato di statuire che “in tema di IRPEF, ai fini della tassazione separata, quali ‘redditi diversi’, delle plusvalenze realizzate a seguito di cessioni, a titolo oneroso, di terreni dichiarati edificabili in sede di pianificazione urbanistica, l’alternativa fra “edificato” e “non edificato” non ammette un “tertium genus”, con la conseguenza che la cessione di un edificio, anche ove le parti abbiano pattuito la demolizione e ricostruzione con aumento di volumetria, non può essere riqualificata dall’Amministrazione finanziaria come cessione del terreno edificabile sottostante, neppure se l’edificio non assorbe integralmente la capacità edificatoria residua del lotto su cui insiste, essendo inibito all’Ufficio, in sede di riqualificazione, superare il diverso regime fiscale previsto tassativamente dal legislatore per la cessione di edifici e per quella dei terreni”, Cass. sez. V, 21.2.2019, n. 5088» (cfr. Cass., V, n. 30346/2023)”.
La sentenza risulta decisamente chiarificatrice sul fatto per cui la cessione di un terreno con sovrastante un fabbricato destinato ad essere demolito non genera la tipica plusvalenza tassabile che la legge prevede per le cessioni di aree fabbricabili, ancorché la futura demolizione del cespite sia contrattualmente prevista nell’atto di cessione.
Avv. Giuseppe Marino – avvocato tributarista, cassazionista
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