Non perde le agevolazioni fiscali per l’acquisto della “prima casa” il contribuente che si scontri con l’impossibilità di trasferire la residenza nel Comune ove è stato effettuato l’acquisto agevolato.
I Giudici tributari riconoscono la forza esimente delle “cause di forza maggiore” facendo salvo il beneficio “prima casa”.
Se fino a qualche tempo fa non sembrava avesse trovato un orientamento univoco presso la giurisprudenza il riconoscimento delle cd. “cause di forza maggiore” nell’ambito dell’applicazione delle agevolazioni “prima casa”, oggi non sembrano esserci dubbi sulla necessità di valutare quegli eventi sopravvenuti, imprevedibili e inevitabili che – integrando i requisiti della “forza maggiore” – abbiano impedito al contribuente di trasferire la propria residenza nel Comune in cui è situato l’immobile acquistato con l’agevolazione “prima casa”.
Com’è noto, infatti, ai sensi della Nota II-bis dell’art. 1 della Tariffa, Parte Prima, allegata al d.P.R. n. 131/1986, tra le condizioni per godere dell’agevolazione fiscale in argomento vi è quella di trasferire la residenza anagrafica, entro il termine di 18 mesi dalla stipula dell’atto di acquisto, nel Comune in cui è ubicato l’immobile da adibire a “prima casa” di abitazione del contribuente e della propria famiglia.
Tale adempimento è stato qualificato dal prevalente orientamento della Cassazione come vero e proprio “obbligo di fare” ed elemento costitutivo della fattispecie normativa agevolata (Cass. n. 3095/2019; Cass. n. 864/2016; Cass. n. 1494/2016; n. 864/2016; n. 25/2016; n. 25437/2015; n. 5015/2015; n. 4800/2015; n. 7067/2014; n. 17442/2013).
Di qui, in maniera non dissimile da quanto previsto dalla disciplina civilistica del diritto delle obbligazioni in generale, anche in ambito tributario è stata affermata l’operatività delle cd. “cause di forza maggiore”, ossia di quelle circostanze impeditive, non imputabili al contribuente, e perciò idonee ad esimerlo delle conseguenze negative derivanti dall’inadempimento al suddetto obbligo di trasferimento della residenza entro il termine di 18 mesi, quali segnatamente la decadenza dall’agevolazione “prima casa”.
È bene chiarire che per cause di “forza maggiore” si intende, precisamente, solo gli eventi oggettivi sopravvenuti all’acquisto dell’immobile, che siano, al contempo, caratterizzati dalla loro inevitabilità e imprevedibilità, nonché dalla non imputabilità al contribuente quale parte obbligata.
In altri termini, deve trattarsi di eventi estranei alla volontà del contribuente e che essendo connotati dalle caratteristiche sopra indicate, facciano sì che l’adempimento dell’obbligo di trasferire la residenza entro 18 mesi, assunto sin dalla data del rogito dal contribuente, sia divenuto successivamente impossibile a causa dell’improvviso manifestarsi, appunto, delle cause di “forza maggiore”.
In questo senso, nella recentissima sentenza n. 169/1/2019 della Commissione Tributaria Provinciale di Ravenna, i Giudici di merito hanno ritenuto che non potesse venire meno l’agevolazione per l’acquisto della “prima casa” per il solo fatto che l’acquirente non avesse trasferito per tempo la propria residenza, come dichiarato nel rogito notarile.
Nella fattispecie, infatti, era stato dimostrato che l’inadempimento dell’obbligo assunto al fine di usufruire dell’agevolazione (i.e. trasferimento della residenza entro 18 mesi) era dispeso esclusivamente da fattori esterni, imprevedibili e inevitabili, integranti i requisiti della “forza maggiore”.
Più nello specifico, i Giudici hanno osservato che dopo la stipula del rogito la contribuente, nubile e ormai anziana, aveva subito un grave incidente domestico che l’aveva allettata per diversi mesi.
In aggiunta, poco dopo, a seguito di accertamenti clinici, ed in particolare di una vista cardiologica, veniva nuovamente costretta a un ricovero urgente per la sostituzione del pace-maker. E ciò proprio a ridosso della scadenza del termine di 18 mesi per effettuare il trasferimento della residenza.
Viste le circostanze del caso concreto, entrambi gli eventi incidenti sulle condizioni di salute sono stati ritenuti dai Giudici totalmente imprevedibili e tali da non poter essere in alcun modo evitati al fine di poter adempiere comunque all’obbligo di trasferimento della residenza presso la nuova abitazione acquistata con le agevolazioni “prima casa”.
Di conseguenza, nonostante il mancato rispetto delle condizioni legislativamente previste per fruire del beneficio fiscale, i Giudici hanno stabilito che, con riferimento alla specifica fattispecie, la concessione dell’agevolazione non potesse venire meno essendo gli ostacoli al tempestivo trasferimento della residenza presso l’immobile imputabili esclusivamente a delle cause esterne di “forza maggiore” e non già alla volontà della contribuente la quale aveva, dunque, pieno diritto di conservare la stessa agevolazione.
La decisione resa nel caso concreto appare senz’altro condivisibile, ma anche utile ad ampliare lo spettro delle ipotesi che secondo la giurisprudenza sono suscettibili di integrare dei “casi di forza maggiore”.
Infatti, da una attenta disamina dei più recenti arresti giurisprudenziali, si evince che in una diffusa serie di ipotesi ricorrono gli elementi per poter asserire gli effetti esimenti della responsabilità del contribuente per non aver adempiuto all’obbligo di trasferire la propria residenza entro il termine di 18 mesi dall’acquisto agevolato (cd. esimente della “forza maggiore”).
È il caso, ad esempio, dell’interruzione o sospensione dei lavori di ristrutturazione dell’immobile disposta per il rinvenimento di reperti archeologici (cd. “sorpresa archeologica”; cfr. Cass. n. 14399/2013 e Cass. n. 24963/2015).
Analogamente, ricorre la forza maggiore nell’ipotesi in cui successivamente all’acquisto dell’immobile si siano resi necessari rilevanti interventi di manutenzione straordinaria nel condominio, tali da impedire l’abitabilità e finanche l’accesso all’immobile acquistato (cfr. Cass. n. 8351/2015).
Ed ancora, gli smottamenti nel sedime della strada di accesso all’immobile (o dell’immobile stesso) causati da eventi atmosferici e forti piogge (Cass. n. 19247/2014).
Altra causa di forza maggiore è rappresenta dalle lungaggini burocratiche, e quindi da ritardi, rallentamenti e impedimenti improvvisi e imprevedibili che abbiano causato l’impossibilità del trasferimento della residenza entro il termine normativo (Cass. n. 25880/2015; Cass. n. 18770/2014).
Anche l’occupazione da parte dell’inquilino e l’impossibilità di procedere allo sfratto a cause delle resistenze opposte, è stata qualificata alla stregua di un evento sopravvenuto di forza maggiore in grado di escludere la responsabilità dell’acquirente per non aver provveduto al trasferimento della residenza presso l’immobile agevolato (Cass. n. 25437/2015).
Insomma, sono varie le ipotesi in cui il contribuente non decade dall’agevolazione “prima casa” nonostante il mancato rispetto dell’obbligo di trasferire la residenza nel Comune dov’è situato l’immobile agevolato.
In tali ipotesi infatti, il contribuente potrà validamente opporre, quale causa ostativa del trasferimento, l’evento sopravvenuto rispetto all’acquisto della casa, che abbia però le caratteristiche della forza maggiore.
In tutti questi casi è tuttavia necessario presentare tempestivo ricorso (entro 60 giorni) contro l’atto notificato dall’Agenzia delle Entrate con cui contesta la decadenza dalle agevolazioni fiscali, al fine di chiedere il riconoscimento dell’esimente della “forza maggiore” e, su tali basi, il diritto a conservare l’agevolazione “prima casa”.
Avv. Giuseppe Marino (Avvocato tributarista cassazionista in Roma)
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