La sentenza in commento (Corte di Giustizia Tributaria di II grado del Lazio, sent. n. 5025/2022 – qui scaricabile), emessa in un giudizio patrocinato dallo scrivente avvocato tributarista Giuseppe Marino, rappresenta una importante vittoria del contribuente sul tema della spettanza della “agevolazione prima casa”, anche nell’ipotesi di prepossidenza di altro immobile nello stesso Comune di residenza del contribuente, qualora detto cespite sia divenuto “inidoneo” per le esigenze abitative del contribuente e della sua famiglia. In tal caso, secondo i Giudici di appello romani, l’agevolazione è spettante senza la necessità di alienare l’immobile preposseduto.
Ed invero, nel 2017 il contribuente acquistava un villino sito in Roma, al fine di adibirlo ad abitazione propria, della sua compagna e dei suoi due figli. In sede di rogito di acquisto, peraltro, il contribuente dichiarava di essere già proprietario nel Comune di Roma di un piccolo monolocale di circa 29 mq (acquistato nel 2014 senza agevolazione “prima casa”), il quale, però, sarebbe divenuto “inidoneo” per le finalità abitative proprie e della propria famiglia, i cui membri, nel frattempo, erano aumentati di numero (ben quattro persone).
Pertanto, alla luce della copiosa giurisprudenza riportata anche nel rogito notarile, il contribuente avrebbe comunque potuto beneficiare dell’agevolazione “prima casa” per tale secondo acquisto immobiliare, in ragione della cennata “inidoneità” (sopravvenuta) del precedente piccolo monolocale acquistato nel 2014, senza necessità di rivenderlo entro un anno dal nuovo acquisto.
Tuttavia, l’Agenzia delle Entrate notificava al contribuente un avviso di liquidazione dell’imposta di registro in misura intera del 9% (oltre alla richiesta delle imposte ipotecarie e catastali), disconoscendo i benefici della ”agevolazione prima casa”, in quanto il contribuente sarebbe stato già titolare del diritto di proprietà sul cennato monolocale ubicato nel medesimo Comune di Roma, in violazione del requisito della non prepossidenza di altri immobile del Comune di residenza, ai sensi dell’art. 1, nota II bis, Tariffa Parte I allegata al d.P.R. n. 131/1986.
Il contribuente proponeva ricorso alla CTP di Roma eccependo l’illegittimità della pretesa fiscale, insistendo sul fatto di poter usufruire della c.d. “agevolazione prima casa” sull’acquisto di un nuovo immobile in ragione della “inidoneità” (sopravvenuta) del precedente alloggio per le esigenze abitative del contribuente stesso e della sua famiglia.
In prima istanza il ricorso veniva respinto, così che il contribuente proponeva appello alla CTR del Lazio (poi divenuta Corte di Giustizia Tributaria di II grado del Lazio).
I Giudici di appello hanno quindi accolto il gravame con una sentenza degna di nota, che così si esprime.
“L’appello è fondato e deve essere accolto.
Ai sensi dell’art. 1, nota II bis, Tariffa parte I allegata al dpr 131/86, l’agevolazione fiscale “prima casa” è concessa a condizione che l’immobile sia ubicato nel territorio del Comune in cui l’acquirente ha o stabilisca entro diciotto mesi dall’acquisto la propria residenza o, se diverso, in quello in cui l’acquirente svolge la propria attività. Nell’atto di acquisto l’acquirente deve dichiarare di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l’immobile da acquistare; deve altresì dichiarare di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni “prima casa”.
Premesso ciò, non può trovare accoglimento la tesi sostenuta dall’Ufficio secondo cui, a seguito della modifica normativa della disposizione sopracitata, sarebbe ora irrilevante il requisito della idoneità dell’immobile a soddisfare le esigenze abitative al fine di rappresentare la casa di abitazione cui si riferisce il legislatore per la concessione del beneficio fiscale in questione. Si tratta, infatti, di una argomentazione che contrasta con l’orientamento oramai consolidato della Corte di cassazione, secondo cui l’agevolazione fiscale “prima casa” deve essere riconosciuta anche al contribuente proprietario di altro immobile, quando lo stesso non risulti idoneo a soddisfare le esigenze abitative dello stesso.
Ed invero, nonostante la modifica normativa, l’interpretazione consolidata della Suprema Corte è nel senso di ritenere che l’acquisto di una seconda casa non escluda a priori la fruizione del beneficio “prima casa” quando l’immobile pre-posseduto acquistato senza le agevolazioni fiscali non sia idoneo, anche per le dimensioni e le caratteristiche complessive, a soddisfare le esigenze abitative.
Si veda in tal senso: Cass. n. 2565 del 02/02/2018 : “ In tema di agevolazioni prima casa, ai sensi dell’art. 1, comma 4, e nota II bis, della tariffa, parte prima, allegata al d.P.R. n. 131 del 1986 – nel testo (applicabile “ratione temporis”) introdotto dall’art. 16 del d.l. n. 155 del 1993 (conv., con modificazioni, nella l. n. 243 del 1993) – «l’idoneità» dell’abitazione pre-posseduta va valutata sia sotto il profilo oggettivo (effettiva inabitabilità), che sotto quello soggettivo (fabbricato inadeguato per dimensioni o caratteristiche qualitative), nel senso che il beneficio trova applicazione anche nell’ipotesi di disponibilità di un alloggio che non sia concretamente idoneo, per dimensioni e caratteristiche complessive, a soddisfare le esigenze abitative dell’interessato.”
Ed ancora, più di recente, Cass. ord. 13118/2019 : “In tema di “agevolazioni prima casa, «l’idoneità» della casa di abitazione pre-posseduta purché acquistata senza agevolazioni nel medesimo comune, va valutata sia in senso oggettivo (effettiva inabitabilità), che in senso soggettivo (fabbricato inadeguato per dimensioni o caratteristiche qualitative), nel senso che ricorre l’applicazione del beneficio anche all’ipotesi di disponibilità di un alloggio che non sia concretamente idoneo, per dimensioni e caratteristiche complessive, a soddisfare le esigenze abitative dell’interessato“.
Cass. ord. 20981/2021: “ (…) Da tale decisione trae ulteriore conferma l’interpretazione secondo cui non è di ostacolo all’applicazione delle agevolazioni “prima casa” la circostanza che l’acquirente dell’immobile sia al contempo proprietario di altro immobile ( acquistato senza agevolazioni nel medesimo comune) che, per qualsiasi ragione, sia inidoneo, per le ridotte dimensioni, ad essere destinato a sua abitazione.”
Cass. ord. 5051/2021: “ Va pertanto data continuità all’indirizzo della giurisprudenza di legittimità, conforme alla interpretazione della Corte Costituzionale, che, in analoga fattispecie, ha ritenuto sussistere il beneficio fiscale di cui al D.L. n. 16 del 1993, art. 1, nell’ipotesi di possesso di altro alloggio non concretamente idoneo, per dimensioni e caratteristiche complessive, a sopperire ai bisogni abitativi del contribuente e della sua famiglia. In particolare, il beneficio deve essere riconosciuto sia in relazione a “circostanze di natura oggettiva”, come nel caso d’effettiva inabitabilità, sia di natura soggettiva, come nel caso in cui l’immobile sia inadeguato per dimensioni o caratteristiche qualitative (Cass. civ. Sez. V, sentenza 18 febbraio 2003, n. 2418; Cass. 2010 n. 100).
Non si può ritenere d’ostacolo, dunque, all’applicazione delle agevolazioni “prima casa” la circostanza che l’acquirente dell’immobile sia al contempo proprietario d’altro immobile (acquistato senza agevolazioni nel medesimo Comune) che, “per qualsiasi ragione” sia inidoneo, per le ridotte dimensioni, ad essere destinato a sua abitazione” (Cass. civ. Sez. V, sentenza 17 maggio 2006, n. 11564; Sez. 5, Sentenza n. 5236 del 28/02/2008).”
Nel caso in esame, l’abitazione pre-posseduta dal ricorrente, per le dimensioni estremamente ridotte e le caratteristiche complessive, obiettivamente non rappresenta un alloggio idoneo a soddisfare le esigenze abitative del contribuente e della sua famiglia, anche in considerazione del numero dei componenti del nucleo familiare, secondo l’indirizzo espresso dalla giurisprudenza di legittimità.
Ne consegue che il signor De Bartolo ha diritto di godere, anche per l’acquisto del secondo immobile, delle agevolazioni fiscali “prima casa”“.
La sentenza di appello appare pienamente fondata, anche alla luce delle numerose sentenze di Cassazione che danno rilievo, oltre all’elemento oggettivo, anche a quello soggettivo afferente l’idoneità dell’immobile a soddisfare le esigenze del contribuente e della sua famiglia – nel senso che un immobile, pur perfettamente agibile ed abitabile da una o due persone (e quindi oggettivamente idoneo a costituire una abitazione ai sensi di legge), ben potrebbe risultare inidoneo per ragioni soggettive (e quindi legati alla situazione concreta del contribuente), come ad esempio un successivo incremento del numero dei componenti della famiglia.
Avv. Giuseppe Marino – avvocato tributarista, patrocinante in Cassazione
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