Il presente articolo vuole rappresentare un concreto aiuto per tutti quei contribuenti che, a seguito di una compravendita immobiliare, hanno ricevuto la notifica di un avviso di rettifica e liquidazione delle imposte di registro, ipotecaria e catastale, in ragione dell’accertamento di maggior valore dell’immobile compravenduto eseguito dall’Agenzia delle Entrate.

Ed invero, ai sensi dell’art. 51, comma 3, d.P.R. n. 131/1986 (Testo unico dell’imposta di registro), l’Agenzia delle Entrate può rettificare in aumento il valore del bene dichiarato nel rogito notarile, disponendo la norma quanto segue: “Per gli atti che hanno per oggetto beni immobili o diritti   reali immobiliari l’ufficio del registro,  ai  fini  dell’eventuale   rettifica, controlla il valore di cui al comma 1 avendo riguardo ai   trasferimenti a  qualsiasi  titolo  e  alle,  divisioni  e  perizie   giudiziarie, anteriori di non oltre tre anni alla data dell’atto  o   a quella in cui se ne produce l’effetto traslativo  o  costitutivo,   che abbiano avuto per  oggetto  gli  stessi  immobili  o  altri  di   analoghe caratteristiche e condizioni, ovvero al reddito  netto  di   cui  gli  immobili  sono  suscettibili,  capitalizzato   al   tasso   mediamente applicato alla detta data e nella stessa  localita’  per   gli investimenti immobiliari, nonche’ ad  ogni  altro  elemento  di   valutazione, anche sulla base di indicazioni eventualmente  fornite   dai comuni”.

Gli Uffici finanziari, in effetti, procedono molto spesso a determinare il maggior valore del cespite in base al raffronto con altri atti di compravendita relativi ad immobili similari intervenuti negli ultimi tre anni.

Peraltro, nella maggior parte dei casi, l’Agenzia delle Entrate si limita solamente a citare gli estremi dei cennati atti di compravendita presi a paragone, senza produrli in allegato all’avviso di rettifica e liquidazione. Tale prassi risulta tuttavia non corretta e lesiva dei diritti dei contribuenti.

Ed invero, in primo luogo dispone l’art. 7, comma 1, legge n. 212/2000 (Statuto del contribuente) che “Gli atti dell’amministrazione finanziaria sono motivati secondo quanto prescritto dall’articolo 3 della legge 7 agosto 1990, n. 241, concernente la motivazione dei provvedimenti amministrativi, indicando i presupposti di fatto e le ragioni giuridiche che hanno determinato la decisione dell’amministrazione. Se nella motivazione si fa riferimento ad un altro atto, questo deve essere allegato all’atto che lo richiama”.

Vi è da chiedersi, a tal punto, quale sia la conseguenza giuridica della violazione del predetto obbligo e, quindi, della mancata allegazione all’avviso di rettifica e liquidazione degli atti di compravendita immobiliare ivi solamente citati.

La risposta ad una simile domanda ci è stata fornita di recente dalla Corte di Cassazione, secondo la quale la mancata allegazione di un atto richiamato in un provvedimento impositivo dell’Amministrazione finanziaria determina la nullità di quest’ultimo per violazione dell’art. 7, comma 1, dello Statuto del contribuente.

In particolare, la recente ordinanza della Cassazione n. 3262 dell’11 febbraio 2013, ha statuito che un avviso di rettifica e liquidazione dell’imposta di registro motivato con riferimento ad atti pubblici di compravendita richiamati ma non allegati, è irrimediabilmente nullo.

Osserva, nella specie, la Suprema Corte quanto segue: “Secondo la difesa erariale, nel caso di rettifica del valore di un immobile, ai fini dell’imposta di registro, basata sulla comparazione con il prezzo risultante da altro atto relativo ad immobile analogo, non sarebbe necessario allegare all’avviso di rettifica l’atto utilizzato per la comparazione, essendo invece sufficiente che l’avviso di accertamento indichi il criterio astratto su cui esso si fonda (vale a dire la comparazione tra immobili di analoghe caratteristiche) e dia le specificazioni in concreto necessarie per la difesa del contribuente e la delimitazione dell’ambito delle ragioni deducibili in fase contenziosa (vale a dire l’indicazione degli estremi dell’atto assunto quale termine di comparazione e la specificazione delle caratteristiche ritenute analoghe). Tale assunto è errato, perché la menzione del criterio astratto su cui si fonda la rettifica e la specificazione degli estremi dell’atto assunto quale termine di comparazione, con l’indicazione delle caratteristiche che lo renderebbero analogo a quello oggetto di tassazione, soddisfano l’onere di motivare l’avviso di rettifica, ossia di indicare i presupposti di fatto e le ragioni giuridiche del medesimo, ma non sollevano l’Ufficio dal diverso ed ulteriore onere di allegare, ove la motivazione abbia un contenuto comparativo, l’atto assunto quale termine di comparazione.

 Quest’ultimo infatti, proprio perché assunto quale termine di comparazione, è un atto al quale la motivazione dell’atto impositivo “fa riferimento”, ai sensi e per gli effetti del D.P.R. n. 131 del 1996, art. 52, comma 2 bis, e, pertanto, deve essere allegato all’avviso, a meno che nella motivazione dell’avviso stesso non ne sia riprodotto il contenuto essenziale (circostanza, questa, non dedotta nel mezzo di gravame). La giurisprudenza richiamata nel ricorso della difesa erariale non è quindi pertinente ai fini della decisione del presente ricorso, perchè altro è l’onere di motivare (che questa Corte ha più volte affermato potersi soddisfare “mediante l’enunciazione del criterio astratto in base al quale è stato rilevato il maggior valore, con le specificazioni che si rendano in concreto necessarie per consentire al contribuente l’esercizio del diritto di difesa e per delimitare l’ambito delle ragioni deducibili dall’Ufficio nell’eventuale successiva fase contenziosa”, cfr. sentt. 25624/06, 1218/11, 9187/11, 6914/11) altro è, quando la motivazione faccia riferimento ad un atto non conosciuto da parte del contribuente, l’onere di allegare quest’ultimo all’atto impositivo …”.

Ciò posto, qualora il contribuente intendesse contestare la legittimità dell’avviso di rettifica e liquidazione delle imposte di registro, ipotecaria e catastale, notificato dall’Agenzia delle Entrate, ritenendo eccessivo il maggior valore attribuito dall’Ufficio all’immobile compravenduto, potrebbe certamente avvalersi in sede di proposizione di ricorso alla Commissione Tributaria della citata ordinanza della Corte di Cassazione, qualora l’Agenzia delle Entrate abbia utilizzato nell’accertamento, come parametri di riferimento, altri atti di compravendita di immobili similari, senza peraltro allegarli all’avviso.

E’ ovvio, poi, che qualora gli immobili presi a paragone non dovessero nemmeno essere similari a quello accertato, sarà onere del contribuente sollevare e motivare anche questa dirimente eccezione di merito.

Avv. Giuseppe Marino

Avvocato tributarista in Roma

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