Con la recente sentenza della Cassazione n. 27376/2017 del 13 settembre 2017, sono stati ribaditi alcuni consolidati principi in materia di agevolazioni cd. “prima casa” che – come sottolineato dalla stessa Cassazione – costituiscono ormai ius receptum ella giurisprudenza di legittimità.
Come noto, il beneficio fiscale di cui trattasi consiste nell’applicazione, rispettivamente, delle imposte di registro e dell’IVA in misura ridotta sull’atto di acquisto della cd. “prima casa”, pari al 2% anziché il 9% per il registro, e pari al 4% anziché il 22% o il 10% per l’IVA.
Restano ferme, invece, le imposte ipotecarie e catastali in misura fissa pari a 50 euro, nel caso di acquisto da parte di un privato, e 200 euro nel caso di acquisto da parte di una società.
Inoltre, la medesima agevolazione fiscale si estende anche all’acquisto dei beni pertinenziali alla stessa abitazione (magazzini, locali di deposito, autorimesse, etc.); mentre per quanto riguarda il contratto di mutuo stipulato per l’acquisto della “prima casa”, è prevista l’applicazione di un’imposta sostitutiva agevolata dello 0,25% anziché del 2%.
I requisiti per procedere all’acquisto agevolato sono previsti nella nota II-bis dell’art. 1 della Tariffa allegata al d.P.R. n. 131/1986, recante il Testo unico dell’imposta di registro, e sono di varia natura. Nello specifico, si osserva che:
1) l’agevolazione si applica a tutti gli atti comportanti il trasferimento a titolo oneroso di diritti reali di case di abitazione non di lusso, quali la compravendita, ma anche la permuta ed altre tipologie di trasferimenti di diritti reali quali il diritto di proprietà, anche pro quota, di nuda proprietà, usufrutto, uso e abitazione;
2) la volontà di beneficiare dell’agevolazione fiscale deve essere espressa con apposita dichiarazione resa nell’atto di acquisto.
Vi sono poi una serie di condizioni per fruire dell’agevolazione che devono sussistere contemporaneamente al momento dell’acquisto, quali:
- a) la tipologia dell’immobile per cui deve trattarsi di case di abitazione del gruppo catastale “A”, escluse le categorie “A/1” (abitazioni di tipo signorile), “A/8” (abitazioni in ville), “A/9” (castelli e palazzi di eminenti pregi artistici e storici), nonché “A/10” (uffici);
- b) l’ubicazione dello stesso nel Comune di residenza dell’acquirente o nel Comune nel quale l’acquirente intende trasferire la sua residenza entro 18 mesi dall’acquisto a pena di decadenza dell’agevolazione;
- c) l’assenza di altri diritti immobiliari nel Comune dell’acquisto agevolato qualora l’acquirente ne sia “titolare esclusivo” e non meramente “pro quota” insieme con altri comproprietari: tale requisito, anche detto della “prepossidenza”di altro immobile nel Comune dell’acquisto agevolato, come opportunamente chiarito dalla Cassazione nella sentenza in commento deve intendersi riferito alla titolarità di immobili “idonei” all’utilizzo abitativo;
Ciò premesso, passando ad esaminare il caso oggetto della pronuncia della Cassazione, deve rilevarsi innanzitutto che la CTR Campania, nell’accogliere la domanda del contribuente in merito all’annullamento di un avviso di liquidazione recante il recupero delle maggiori imposte dovute a seguito del disconoscimento dei benefici “prima casa”, aveva motivato la propria decisione affermando che “se è vero che il contribuente ha acquistato nel 2007 altro appartamento adibito a studio ma indicato nel rogito come casa di abitazione censita in categoria catastale A/2, tuttavia non risulta dall’atto – ovvero aliunde – che egli avesse chiesto (e applicato) i benefici per la “prima casa”, invece chiesti ed applicati per il secondo acquisto immobiliare del 2010 [oggetto di rettifica]”.
In sostanza, i giudici d’appello avevano annullato l’avviso di liquidazione ritenendo che nella fattispecie non sussistesse alcuna duplicazione dell’agevolazione fiscale, non avendone il contribuente beneficiato prima d’ora.
L’Agenzia delle Entrate ha quindi impugnato per cassazione la suddetta decisione, rilevando la mancata osservanza del requisito della “non possidenza” di altro immobile nello stesso Comune, a prescindere della circostanza della novità o meno del godimento dell’agevolazione per il primo acquisto.
Tuttavia, nel richiedere la cassazione della sentenza, l’Agenzia ha omesso di rilevare che il contribuente risultava sì proprietario di altro in mobile pre-posseduto, ma quest’ultimo era “adibito a studio” e non già a “casa di abitazione” pur essendo censito al catasto nella categoria “A/2” – abitazione di tipo civile.
Su tale specifico profilo si è dunque espressa la Suprema Corte, cassando la sentenza impugnata con rinvio alla medesima Commissione Tributaria Regionale in diversa composizione per il riesame della decisione nel merito, tenuto conto dei seguenti principi di diritto.
In particolare, ha statuito la Corte che “costituisce ius receptum la considerazione che la normativa subordina l’applicazione del beneficio in parola all’acquisto di un’unità immobiliare da destinare a propria abitazione nel comune di residenza o (se diverso) ove si svolge la propria attività, alla non possidenza di altro immobile “idoneo” ad essere destinato a tale uso e alla dichiarazione formale, posta nell’atto di compravendita, di voler stabilire la residenza nel comune ove è ubicato l’immobile acquistato (Cass. n. 21289 del 2014). Ne consegue che chi abbia il possesso di altra casa valutata come “non idonea” all’uso abitativo, sia per circostanze di natura oggettiva (es.: inabitabilità) che di natura soggettiva (es.: fabbricato inadeguato per dimensioni o caratteristiche qualitative) può ugualmente godere dell’agevolazione (Cass. n. 2418 del 2003 e n. 8771 del 2000). Ha, inoltre, diritto alla suddetta agevolazione pure chi, al momento dell’acquisto, sia proprietario di altro bene immobile utilizzato come studio professionale e quindi in concreto non idoneo ad essere abitato, allorquando ciò sia “comprovato dal successivo accatastamento in A/10” (Cass. n. 23064 del 2012, in motivazione).”
Secondo la Suprema Corte, dunque, le circostanze ostative del diritto di usufruire dell’agevolazione de qua relative al possesso di altri beni immobili nello stesso Comune, non possono che essere verificate “in concreto” e con specifico riferimento al pre-possesso di immobili “idonei” ad un’utilizzazione abitativa, tenuto conto delle esigenze personali e familiari del contribuente.
Ciò significa, in buona sostanza, che il possesso di un immobile adibito ad “uso studio”, ove il contribuente, di fatto, svolge unicamente la sua attività professionale senza abitarvi, ancorché formalmente accatastato in “A/2 – abitazione di tipo civile”, non vale di per sé a privare lo stesso contribuente del diritto di procedere all’acquisto agevolato di un altro immobile che si intende destinare a dimora propria o della propria famiglia.
Per rendere chiaro il concetto, potrebbe affermarsi addirittura che neppure il possesso di una pluralità di immobili nello stesso Comune potrebbe dare luogo a una circostanza ostativa dell’agevolazione fiscale quando sia effettivamente dimostrata la “non idoneità” i alcuno di essi ad essere adibito a casa di abitazione del contribuente o della sua famiglia.
Ciò può accadere, ad esempio, qualora uno o più immobili pre-posseduti siano concretamente inagibili o siano stati già destinatati dal contribuente ad una funzione direzionale (es. studio professionale o ufficio) o, ancora, nel caso in cui il bene immobile sia di dimensioni troppo ridotte e perciò inadeguate allo svolgimento della vita familiare.
Da quanto precede è evidente che assumono fondamentale rilevanza, ai fini della richiesta delle agevolazioni “prima casa”, le caratteristiche proprie dei cespiti eventualmente già posseduti dal richiedente.
Infatti, anche laddove – per ipotesi – il contribuente avesse già usufruito dell’agevolazione per il primo acquisto, ma successivamente il bene sia divenuto “non idoneo” alle esigenze abitative per motivi di carattere oggettivo o soggettivo, lo stesso contribuente potrebbe sicuramente effettuare un secondo acquisto agevolato, non rilevando in tale particolare ipotesi il fatto che la richiesta delle agevolazioni “prima casa” sia già stata effettuata per il primo acquisto e sia quindi replicata per il secondo.
Insomma, la circostanza che il bene già posseduto non sia “idoneo” al soddisfacimento delle esigenze abitative proprie o della propria famiglia, legittima il contribuente a beneficiare dell’agevolazione “prima casa” (e perfino di replicare l’agevolazione per il secondo acquisto) e ciò in considerazione della ratio sottesa alla disciplina del beneficio fiscale in parola che – come noto – è quella di tutelare il diritto di ciascun soggetto di essere titolare di una prima casa “idonea” all’utilizzo abitativo.
Ebbene, nonostante quanto sopra esposto costituisca ius receptum nella giurisprudenza di legittimità– come opportunamente segnalato dalla Cassazione nella pronuncia in commento – si registra un atteggiamento scostante e disallineato dell’Agenzia delle Entrate che, invece, non esita a notificare ai contribuenti avvisi di liquidazione di maggiori imposte, sul presupposto errato che sarebbe sufficiente il possesso precedente di un qualunque tipo di immobile per negare il diritto al contribuente il beneficio fiscale previsto per l’acquisto della “prima casa”.
È evidente che tali atti impositivi sono palesemente illegittimi disconoscendo il criterio fondamentale al quale deve essere subordinata l’applicabilità dell’agevolazione, in base all’orientamento costante della Cassazione, ossia la non possidenza di un altro immobile “idoneo” all’utilizzo abitativo come “prima casa”.
In questi casi, per evitare che la pretesa del Fisco diventi definitiva e non più contestabile, è possibile e senz’altro consigliabile impugnare tempestivamente l’avviso di liquidazione con il quale l’Agenzia delle Entrate disconosce il beneficio fiscale per la “prima casa”, con ricorso da presentare al giudice tributario (Commissione Tributaria) nel termine perentorio di 60 giorni dalla data della notifica dell’illegittimo atto impositivo.
Avv. Giuseppe Marino
Avvocato tributarista cassazionista in Roma
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