Acquisto e accorpamento di più immobili confinanti: salva l'agevolazione prima casa se entro tre anni vengono materialmente uniti, a prescindere dal tempestivo accatastamento.

12 giugno 2020

STUDIO LEGALE TRIBUTARIO AVV. GIUSEPPE MARINO

Via Ruffini 2/a - 00195 ROMA

 

L'Agenzia delle Entrate ricorrente denunciava in Cassazione violazione e falsa applicazione del d.p.r. n. 131 del 1986, art. 1 della tariffa allegata, parte prima, e art. 76, c. 2, deducendo che entro il termine (triennale) concesso all'ufficio per l'esercizio dei poteri di accertamento, la contribuente non aveva dato conto della effettiva realizzazione del dichiarato intento di accorpamento delle unità immobiliari finitime in relazione al cui acquisto era stata richiesta l'applicazione della c.d. "agevolazione prima casa".

Tale intenzione era stata dichiarata nell'atto di compravendita e, ad avviso dell'Erario, sarebbe stata da comprovare attraverso la fusione catastale delle unità immobiliari («accorpamento a catasto dei due immobili») quale adempimento idoneo, in via esclusiva, ai fini di poter usufruire della suddetta agevolazione e funzionale all'esercizio dei poteri di controllo e di verifica dell'Agenzia stessa.

In ordine a tale questione, con la sentenza in commento (sent. n. 11322/2020 - scaricabile qui), la Cassazione ha in primo luogo precisato che "in tema di agevolazioni tributarie, i benefici per l'acquisto della «prima casa» possono essere riconosciuti anche quando siano più di una le unità immobiliari contemporaneamente acquistate purché ricorrano due condizioni e cioè la destinazione, da parte dell'acquirente, di dette unità immobiliari, nel loro insieme, a costituire un'unica unità abitativa e la qualificabilità come alloggio non di lusso dell'Immobile così «unificato» (cfr. Cass., 23 marzo 2011, n. 6613; Cass., 25 febbraio 2008, n. 4739; Cass., 3 giugno 1998, n. 5433; Cass., 22 gennaio 1998, n. 563); e si è al riguardo rilevato, altresì, che l'agevolazione presuppone che, entro il termine di tre anni dalla registrazione, deve esser dato «effettivo seguito all'impegno assunto dai contribuenti, in sede di rogito, di procedere all'unificazione dei locali» (Cass., 6 aprile 2017, n. 9030)".

Dopo di che la Cassazione ha precisato, in una condivisibile ottica garantista, "che il dato relativo alla variazione catastale (per fusione di unità immobiliari già separatamente censite) se può costituire (in chiave probatoria) adempimento rilevante, - ai fini del riscontro dell'evento (accorpamento di unità immobiliari contigue) cui l'agevolazione deve ritenersi correlata, - ciò non di meno non esaurisce, né risolve, ex se quello stesso evento che, come detto, deve identificarsi con l'effettività dell'unificazione delle unità immobiliari qual finalizzata a realizzare l'unica abitazione del contribuente; evento, questo, che rileva in via esclusiva (pur a fronte di una mera dichiarazione di variazione catastale) e che deve formare oggetto di prova da parte del contribuente". "E sotto quest'ultimo profilo possono, quindi, concorrere anche altri dati probatori che diano conto della realizzazione della finalità dichiarata nell'atto (accorpamento di unità immobiliari funzionale alla realizzazione dell'unica abitazione principale del contribuente), quale la documentazione di riscontro delle opere realizzate che, come rilevato dal giudice del gravame, offrano la prova della «effettiva unione sia funzionale che impiantistica» delle unità immobiliari oggetto di accorpamento".

La Cassazione ha quindi respinto il ricorso dell'Avvocatura Generale dello Stato, statuendo quanto segue: "Dovendosi ricondurre al novero delle agevolazioni previste per l'acquisto della prima casa di abitazione la fattispecie dell'«accorpamento» di unità immobiliari finitime, il termine triennale di decadenza, corrispondente a quello concesso all'ufficio per l'esercizio dei poteri di accertamento (d.p.r. n. 131 del 1986, art. 76), è rispettato se il contribuente realizza l'effettiva unificazione di dette unità immobiliari, non essendo necessario che, entro lo stesso termine, si sia provveduto anche all'accatastamento dell'unica unità abitativa così realizzata".

L'interpretazione garantista e sostanzialista della Cassazione appare certamente condivisibile, non potendo certamente perdere il contribuente il diritto di fruire della c.d. "agevolazione prima casa", nell'ipotesi di acquisto e accorpamento di più immobili confinanti, solo perchè, nel tre anni successivi all'acquisto, gli immobili sono stati sì materialmente unificati, mancando peraltro ancora l'accatastamento degli stessi come unica unità immobiliare. 

Avv. Giuseppe Marino – Avvocato tributarista cassazionista in Roma

 

 

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