Ci sono voluti ben quattro gradi di giudizio, ma alla fine, in sede di ricorso in riassunzione dalla Cassazione, la Commissione Tributaria Regionale di Roma ha accolto le doglianze di un contribuente dichiarando nullo l’avviso di accertamento catastale a suo tempo impugnato (CTR di Roma, sent. n. 3014/2021, depositata il 14.6.2021, in un giudizio patrocinato dallo scrivente avvocato tributarista Giuseppe Marino, qui scaricabile).
Nella sentenza si legge che ka Suprema Corte – con ordinanza 1543/20 depositata il 23.1.2020 – ha ritenuto fondato il ricorso per cassazione, statuendo che la sentenza impugnata non ha dato applicazione ai principi enunciati dalla giurisprudenza di legittimità in tema di riclassamento catastale, secondo cui “il provvedimento di riclassamento, atteso il carattere diffuso dell’operazione, deve essere adeguatamente motivato in ordine agli elementi (da individuarsi tra quelli – dicati nell’art. 8 del d.P.R. n. 138 del 1998, come la qualità urbana del contesto nel quale l’immobile è inserito, la qualità ambientale della zona di mercato in cui l’unità è situata, le caratteristiche edilizie del fabbricato e della singola unità immobiliare) che, in concreto, hanno inciso sul diverso classamento della singola unità immobiliare, affinché il contribuente sia posto in condizione d; conoscere “ex ante” le ragioni che ne giustificano in concreto l’emanazione”.
“La giurisprudenza di legittimità si è poi orientata nel senso di ritenere che l’amministrazione comunale è tenuta ad indicare in modo dettagliato quali siano stati gli interventi e le trasformazioni urbane che hanno portato l’area alla riqualificazione non essendo sufficiente far richiamo ad espressioni di stile del tutto avulse dalla situazione concreta (cfr. Cass. n. 3156 del 2015; n. 16643 del 2013; n. 9626 del 2012; n. 19814 del 2012; n. 21532 del 2013; n. 17335 del 2014; n. 16887 del 2014). Occorre invece che il contribuente sia posto in grado di conoscere gli elementi concreti idonei a specificare quei criteri di massima.
Tali principi sono stati ribaditi con l’ordinanza 1543/20 depositata il 23.1.2020, con la quale la sentenza della CTR del Lazio n. 2840/2018, depositata in data 3.5.2018, è stata cassata con rinvio a questa Sezione.
I sopra indicati aspetti del provvedimento impositivo non ricorrono in alcun modo nell’avviso di accertamento impugnato, la cui motivazione circa l’identificazione e la sussistenza dei presupposti per la revisione del classamento ex articolo 1, comma 335, della legge 301/2004 non soddisfa i requisiti sopra indicati.
2. Si osserva, poi, che l’amministrazione ha l’onere di dedurre e provare i parametri, i fattori determinativi ed i criteri per il riclassamento della singola unità immobiliare.
La finalità della revisione è quella di riallineare il rapporto tra valori medi di mercato e valori medi catastali (laddove esso si discosta significativamente, e cioè per più del 35 per cento). Ne consegue che la rendita catastale di ciascuna unità immobiliare compresa nella microzona “anomala” potrà essere aumentata in misura percentualmente corrispondente a quella necessaria e sufficiente per rendere il rapporto tra il valore medio di mercato ed il valore medio catastale delle unità immobiliari della microzona non superiore per più del 35 per cento rispetto all’analogo rapporto relativo all’insieme delle microzone comunali.
L’amministrazione deve quindi dedurre e dimostrare di aver utilizzato, per la riclassificazione in esame, criteri e metodi corrispondenti alle finalità meramente perequative e di riallineamento della procedura in esame, specificando quali siano state le operazioni compiute e i dati utilizzati, al fine di consentire al contribuente il controllo e la difesa, in fatto e in diritto, anche rispetto a questa fase applicativa della revisione per microzone.
L’avviso di accertamento appare carente dal punto di vista motivazionale anche sotto questo profilo, tenuto conto vieppiù delle puntuali osservazioni della difesa dei contribuenti circa la contraddittorietà del classamento catastale a confronto di altri immobili nel medesimo luogo e con caratteristiche analoghe.
3. Nel caso che ci occupa, inoltre, come rilevabile dalla perizia giurata in atti e dalla documentazione fotografica allegata, il riclassamento effettuato contrasta con le caratteristiche degli immobili.
Quanto ai due appartamenti in Via della Croce 81, e in Via Laurina 9 risulta l’attribuzione delle classi di merito, rispettivamente, 5 e 4 (ferma restando la cat. A/2 non modificata dall’Ufficio), rispetto alle originarie classi 1 e 2. Il riclassamento non tiene conto del pessimo stato di manutenzione degli appartamenti, con lesioni visibili sulle volte dei pianerottoli e sulla scala di accesso. L’immobile di Via della Croce 81 è provvisto di un minuscolo ascensore, raggiungibile solo dopo due rampe di scale a gradini;
sono inoltre visibili in facciata gli scarichi fecali. Quanto all’appartamento di Via Laurina 9, si rileva che esso un piano terra con unico affaccio su di un cortile interno, trattandosi di una ex bottega artigiana.
Anche gli immobili presi a raffronto appaiono inconferenti.
L’appartamento di Via Laurina 9 non appare comparabile coni fabbricati di maggior pregio presi a riferimento, siti in via Margutta 17, e Via della Vite 90, con alto livello di finiture, stucchi e particolari dotazioni tecnologiche.
Con riguardo all’ appartamento sito in Via della Croce 81, esso è stato impropriamente posto a raffronto con immobili più pregiati, siti in Via della Fontanella Borghese 56 (Palazzo Ruspoli), ed in Via della Croce 56, angolo Via del Corso, in migliore stato di manutenzione, come si rileva dalle foto allegate alla perizia.
L’appartamento di Via della Croce, peraltro, è sito in un immobile sottoposto a urgenti “lavori di ristrutturazione e consolidamento”.
Infine, quanto al negozio in Via Laurina 7, è una piccola bottega rialzata con annessa cantina seminterrata, in un pessimo stato conservativo, sicchè appare inconferente il raffronto con gli immobili richiamati: un negozio sito in Piazza dei SS. Apostoli 67 (Palazzo Colonna – Galleria Colonna) e un immobile in Largo di Torre Argentina 14 (Palazzo Besso), con una superficie doppia rispetto alla bottega per cui è causa”.
La motivazione della CTR appare ineccepibile, soprattutto in considerazione del materiale probatorio prodotto dalla parte contribuente e del raffronto con immobile non di certo similari a quelli accertati dal Fisco.
Avv. Giuseppe Marino – tributarista in Roma, cassazionista
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