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E’ illegittima la rettifica di classamento “automatica” degli immobili in assenza di adeguata motivazione. La Cassazione ribadisce ancora il concetto.

Tra la fine del 2013 e l'inizio del 2014 gli Uffici del Territorio dell’Agenzia delle Entrate (e cioè gli ex Uffici dell’Agenzia del Territorio, di recente inglobata nell’Agenzia delle Entrate) hanno iniziato a notificare ai contribuenti proprietari di immobili degli avvisi di accertamento catastale diretti ad ottenere, su richiesta dei vari Comuni, una revisione parziale o totale del classamento delle unità immobiliari urbane site nelle microzone comunali nelle quali “Il rapporto tra il valore medio di mercato, individuato ai sensi del Regolamento di cui al D.P.R. 23 marzo 1998, n. 138, e il corrispondente valore medio catastale (omissis) si discosta significativamente dall’analogo rapporto relativo all’insieme delle microzone comunali”.

Tale attività accertativa è stata di recente ripresa con la notifica - soprattutto nel Comune di Roma - di "nuovi" avvisi di accertamento catastale, a partire dal mese di novembre 2014.

La motivazione di tali avvisi è pressoché identica per tutti, variando solamente la tabella relativa alle microzone del Comune sul cui territorio insiste l’immobile accertato.

L’effetto è che tramite i cennati avvisi l’Agenzia delle Entrate sta effettuando un indiscriminato aumento della rendita catastale dell’unità immobiliare accertate applicando dei non meglio precisati criteri in via del tutto “automatica”, spesso e volentieri in conseguenza anche della modifica sia della categoria catastale del cespite (ad esempio, da A/4 ad A/2) che della classe del medesimo (elementi, questi, che come è noto influiscono significativamente sulla determinazione della rendita catastale).

Ad esempio, solo per gli immobili (residenziali e commerciali) siti nel Comune di Roma, l'Agenzia delle Entrate ha programmato la notifica di circa 175.000 avvisi di accertamento catastale con rideterminazione (in aumento, ovviamente) della rendita catastale in modo sostanzialmente automatico.

Ad avviso di chi scrive siffatta modalità “automatica” di accertamento catastale non appare legittima per un’evidente vizio di carenza di motivazione.

Ed invero, in primo luogo ci si chiede come possa l’Ufficio finanziario procedere “a tavolino” ad una revisione del classamento di un immobile, e quindi senza un preventivo sopralluogo, soprattutto nei casi in cui viene modificata la categoria e la classe catastale: in questi casi, infatti, non si può prescindere da un attento esame delle caratteristiche costruttive ed abitative dell’immobile.

Aggiungasi, inoltre, che un simile modaltà di accertamento incorre anche in una palese violazione dell’art. 61, D.P.R. n. 1142/1949, che impone la necessità del confronto delle unità immobiliari da riclassare con “le unità tipo” ai fini del collocamento nelle categorie e classi prestabilite per zone censuarie. E come è noto, grava sull’Ufficio impositore l’assolvimento del suddetto onere probatorio.

Nel caso in esame, invece, l’Ufficio, in disapplicazione della citata norma, procede alla revisione del classamento non attraverso il confronto con il quadro tariffario vigente e con le unità tipo che lo avevano generato, bensì attribuendo indistintamente ed indiscriminatamente – a tutte le unità immobiliari comprese nelle microzone interessate – una classe di merito superiore rispetto a quella in precedenza attribuita.

In secondo luogo, un simile immotivato accertamento catastale impedisce al contribuente di difendersi adeguatamente in giudizio. E’ infatti a tutti noto l’orientamento giurisprudenziale della Cassazione, secondo il quale “In tema di classamento di immobili, l’obbligo della motivazione dell’avviso di classamento non può ritenersi osservato mediante la mera indicazione dei dati oggettivi acclarati dall’ufficio tecnico erariale e della classe conseguentemente attribuita all’immobile, trattandosi di elementi non idonei a consentire al contribuente, attraverso il raffronto con quelli indicati nella propria dichiarazione, di intendere le ragioni della classificazione, sì da essere in condizione di tutelarsi mediante ricorso alle commissioni tributarie, atteso che Esso è incontestabilmente un provvedimento di natura valutativa, integrante un atto di accertamento il quale, come tale, deve essere motivato (Cfr. anche Cass. Sentenza n. 5717 del 05/05/2000)” (Cass., sent. n. 4509/2009).

Ciò è stato poi confermato dalla Corte di Cassazione con due recenti pronunce:

I) in primo luogo, è possibile citare la recente ordinanza n. 2357 del 3.2.2014 della Corte di Cassazione, che ha annullato un avviso di accertamento catastale analogo a quelli che l'Agenzia delle Entrate sta notificando in questi giorni ai contribuenti romani, ribadendo il seguente condivisibile principio: Quando procede all'attribuzione d'ufficio di un nuovo classamento ad un'unità immobiliare a destinazione ordinaria, l'Agenzia del Territorio deve specificare se tale mutato classamento è dovuto a trasformazioni specifiche subite dalla unità immobiliare in questione; oppure ad una risistemazione dei parametri relativi alla microzona, in cui si colloca l'unità immobiliare. Nel primo caso, l'Agenzia deve indicare le trasformazioni edilizie intervenute. Nel secondo caso, deve indicare l'atto con cui si è provveduto alla revisione dei parametri relativi alla microzona, a seguito di significativi e concreti miglioramenti del contesto urbano; rendendo così possibile la conoscenza dei presupposti del riclassamento da parte del contribuente”.

Orbene, in tutti gli accertamenti catastali emessi in questi giorni "a stampone" dall'Agenzia delle Entrate, non risulta che quest'ultima abbia dimostrato le trasformazioni specifiche dell'immobile accertato, o il migliorato contesto urbano della microzona.


II) in secondo luogo, sempre la Suprema Corte ha affermato, con la recentissima sentenza n. 23247 del 31.10.2014, che "l'atto con cui l'Agenzia del territorio attribuisce d'ufficio un nuovo classamento ad un'unità immobiliare a destinazione ordinaria, deve chiaramente specificare a cosa sia dovuto il mutamento. Tale principio, fissato in considerazione delle incertezze proprie del sistema catastale italiano che non detta una specifica definizione normativa delle categorie e classi catastali, è stato affermato proprio per consentire al contribuente di individuare agevolmente il presupposto dell'operata riclassificazione ed approntare le consequenziali difese, e per delimitare, in riferimento a dette ragioni, l'oggetto dell'eventuale successivo contenzioso, essendo precluso all'Ufficio di addurre, in giudizio, cause diverse rispetto a quelle enunciate.

6. In relazione al contenuto minimo della motivazione dell'atto di riclassamento di un immobile già munito di rendita catastale, questa Corte ha, in particolare, posto i seguenti principi:

a) se il nuovo classamento è stato adottato, ai sensi del comma 335 della L. n. 311 del 2004, art. 1, nell'ambito di una revisione dei parametri catastali della microzona in cui l'immobile è situato, giustificata dal significativo scostamento del rapporto tra valore di mercato e valore catastale in tale microzona rispetto all'analogo rapporto nell'insieme delle microzone comunali, l'atto deve indicare la specifica menzione dei suddetti rapporti e del relativo scostamento;

b) se la variazione è stata effettuata ai sensi della L. n. 311 del 2004, art. 1, comma 336, in ragione di trasformazioni edilizie subite dall'unita immobiliare, l'atto deve recare l'analitica indicazione di tali trasformazioni;

c) nell'ipotesi di riclassificazione avvenuta ai sensi della L. n. 662 del 1996, art. 3, comma 58, l'atto deve precisare a quale presupposto - il non aggiornamento del classamento ovvero la palese incongruità rispetto a fabbricati similari- la modifica debba essere associata, specificamente individuando, nella seconda ipotesi, i fabbricati, il loro classamento e le caratteristiche analoghe che li renderebbero similari all'unità immobiliare oggetto di riclassamento".

Merita, infine, di essere menzionata un'altra recente sentenza, emessa dalla Commissione Tributaria Provinciale di Lecce (sentenza n. 536 del 24.6.2013), che proprio in subjecta materia ha affermato i seguenti condivisibili principi, accogliendo il ricorso proposto dal contribuente ed annullando per l’effetto l’avviso di accertamento catastale: “Ciò posto, osserva il Collegio che nella fattispecie in esame l’Agenzia del Territorio, dopo aver elencato nella premessa dell’avviso di accertamento una serie di riferimenti normativi relativi all’attività di revisione e dopo aver richiamato genericamente gli interventi dell’Amministrazione comunale diretti alla riqualificazione della viabilità interna e dell’arredo urbano nel centro storico, ha poi sostenuto: “A fronte della trasformazione verificatasi nel tessuto urbano e socio-economico, le classificazioni catastali, in buona parte sono rimaste immutate. Per la microzona 1 si evidenzia la presenza significativa di unità immobiliari qualificate come popolari o addirittura ultra popolari in un‘area che ha mutato i caratteri popolari o economici che aveva nell’anteguerra e per la microzona 2 si deve segnalare la grandissima espansione dell’abitato riqualificatosi e fortemente sviluppatosi nell’ultimo ventennio.

L’espansione progressiva dell’abitato e le edificazioni nelle zone marine e rurali i cui classamenti si sono nel tempo affiancati con i classamenti originari hanno determinato una disomogeneità tra le unità immobiliari classate in epoche differenti e nelle microzone comunale”.

Ha concluso affermando che è proprio: “… al fine di porre rimedio alle incongruità e/o disomogeneità dei classamenti esistenti nelle citate microzone che l’Ufficio è intervenuto sulle categorie e classi delle unità immobiliari – come quelle oggetto del presente accertamento – che necessitavano di modifica attraverso il raffronto con unità assunte a riferimento utilizzando il quadro tariffario vigente. La conclusione delle predette operazioni di revisione del classamento delle unità immobiliari ha portato alla rideterminazione dei classamenti e delle relative rendite delle unità immobiliari, nella misura indicata nel prospetto di seguito riportato. Detto prospetto, con riferimento all’identificazione catastale immobiliare, evidenzia i dati di classamento e la rendita catastale dopo l’intervento revisionale e, a seguire, quelli precedenti”.

Muovendo da tali affermazioni e da un espresso richiamo alla revisione parziale del classamento prevista dall’art. 1, comma 335, della Legge n. 311/2004, l’Ufficio è pervenuto al concreto risultato di una generale riclassificazione di tutti gli immobili, mediante l’attribuzione di una classe di merito superiore, indipendentemente dalla corrispondenza o meno alle unità tipo descritte nel quadro tariffario. E tutto ciò senza chiarire se ed in qual misura “gli interventi di riqualificazione della viabilità interna e di arredo urbano” avrebbero interessato l’immobile del ricorrente. Il comma 335 innanzi richiamato riguarda la revisione parziale dei classamenti delle unità immobiliari site in alcune parti del territorio, per le quali il rapporto tra il valore medio di mercato e il corrispondente valore medio catastale ai f ini dell’applicazione dell’imposta comunale si discosta “significativamente dall’analogo rapporto relativo all’insieme delle microzone comunali”.

La norma non individua alcun parametro in base al quale possa essere oggettivamente acclarata la “significatività” dello scostamento. L’Agenzia del Territorio con provvedimento del 16 febbraio 2005 ha però stabilito: “// termine significativamente non può intendersi inferiore ad uno scostamento di più del 35 per cento tra i due rapporti. Ciascun Comune può assumere un valore percentuale più elevato di quello testé indicato per selezionare le anomalie, ma non una percentuale inferiore”". Il Comune di Lecce ha assunto la percentuale del 43%. Lo stesso comma 335 attribuisce ai Comuni la facoltà:

a) di individuare alcune porzioni del territorio comunale, le quali siano in effetti “anomale” rispetto alla media dei rapporti tra i valori catastali dei fabbricati e quelli reali ovvero di mercato;

b) di richiedere agli Uffici provinciali dell’Agenzia del Territorio la revisione parziale del classamento ove ricorrano i predetti presupposti.

Il Comune di Lecce ha formulato la richiesta di revisione il 14 settembre del 2010 e l’Agenzia del Territorio, con determina del proprio Direttore del successivo 29 novembre, ha attivato il processo di revisione del classamento.

Le conseguenti indagini tecniche sviluppate dall’Ufficio e l’acquisizione dei necessari elementi conoscitivi hanno riguardato un’articolazione del territorio comunale ripartito in 17 microzone, che vede concentrate nelle prime due (oggi investite dalla revisione del classamento) circa l’80% del totale delle u.i. a destinazione ordinaria e nelle rimanenti 15 solo il 20% circa. In pratica le microzone 1 e 2 abbracciano l’intero capoluogo, mentre le altre il rimanente territorio e le marine.

Orbene, dalla generica motivazione dell’atto impugnato non è dato conoscere le modalità di rilevazione dei valori medi, né gli atti di trasferimento monitorati e rilevati, né la metodologia e la bontà dei sistemi di rilevazione, né la specifica menzione dei rapporti e del relativo scostamento, con conseguente limitazione del diritto di difesa del contribuente interessato.

Il singolo contribuente si è, dunque, trovato nella impossibilità di verificare se sussistessero realmente le anomalie poste a base della revisione del classamento (quale imprescindibile presupposto dell’atto di riclassamento) e se e in qual misura le asserite anomalie avessero inciso sulla classe dei singoli immobili.

La mera indicazione della nuova classe non è sufficiente ad offrire elementi idonei a far comprendere il motivo dello specifico mutamento”.


Ciò posto, si ricorda che è sempre possibile contestare la legittimità di siffatti avvisi di accertamento catastale mediante la proposizione di un ricorso alla Commissione Tributaria territorialmente competente entro il termine di 60 giorni dalla ricezione della notifica dell'atto. Si ricorda, inoltre, che la presentazione di una mera istanza di autotutela non sospende i termini per il ricorso, e che difficilmente l'Agenzia delle Entrate vi risponderà prima della scadenza di quest'ultimo.

Sotto il profilo difensivo, sarebbe opportuno ben evidenziare nel ricorso, in primis, l'evidente carenza di motivazione dell'avviso di accertamento catastale, soprattutto alla luce del recente e favorevole orientamento espresso dalla Cassazione; in secondo luogo, sussistendone i presupposti, si potrebbe contestare la pretesa erariale anche in modo più "attivo", nel merito, magari tramite l'allegazione di una perizia estimativa.

 

Avv. Giuseppe Marino

Avvocato Tributarista in Roma

 

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